1. 外資100%現地法人による土地取得の法的根拠
外国企業がバングラデシュで不動産を取得する際、最も頻繁に寄せられる疑問が 「外国企業は現地で土地を所有できるのか？」 という点です。
法的な原則として、 「1980年外国民間投資（促進・保護）法（Foreign Private Investment Act 1980）」 の下、バングラデシュ投資開発庁（BIDA）に登記された100%外資出資の現地法人（Private Limited Company）は、国内企業と同等の権利を有し、自社の製造工場、物流施設、事業用地として不動産を自己名義で所有することが法的に認められています。
ただし、 外国の自然人（個人）や、未登録の外国本社名義での直接取得は原則認められておらず 、現地法人を設立し、その法人名義で登記を行う手続きが法定の基本枠組みとなります。
2. 不動産権利調査（デューデリジェンス）における4つの世代台帳
バングラデシュの土地権利関係は極めて歴史的であり、以下の4つの世代にわたる土地台帳（Khatian）の連続性を検証することが、権利トラブルを回避するための絶対条件となります。
- **CS (Cadastral Survey - 英国植民地時代初期) **: 原初の土地境界と所有権台帳。
- ** SA (State Acquisition Survey - 1956年) **: 東パキスタン期の国有化・地主制度改革に伴う台帳。
- ** RS (Revisional Survey - 1970年代〜1980年代) **: 独立前後の境界是正台帳。
- ** BS / City Survey (現行台帳) **: 最新の公的登記台帳（現在有効な名義確認台帳）。
これら過去数十年にわたる権利移転（相続、売買、譲渡）が、親登記証（Bia Deed）の原本とともに unbroken chain（途切れのない権利の鎖）を形成しているかを確認する** 「Legal Search Report」 **を高等裁判所弁護士の手によって作成します。
3. 取得から対抗要件具備までの120日標準ロードマップ
| フェーズ | 期間目安 | 主な手続き内容 | 管轄公的機関 |
|---|---|---|---|
| ** Phase 1: 権利調査 ** | 1〜20日目 | 4世代台帳調査、現地公図（Mouza Map）照合、無負荷証明（NEC）取得 | 副登記所 (Sub-Registry Office) |
| ** Phase 2: 法人設立 ** | 20〜45日目 | RJSCでの会社登記、BIDA投資認可申請、銀行投資口座開設 | RJSC / BIDA |
| ** Phase 3: 売買契約 ** | 45〜70日目 | 売買予約契約（Baina Deed）締結、印紙税納付、売買代金エスクロー | 公証役場 / 指定商業銀行 |
| ** Phase 4: 所有権登記 ** | 70〜95日目 | 正式譲渡証書（Kabala Deed）署名、生体認証登録、公的登記官承認 | 地元副登記所 (Sub-Registrar) |
| ** Phase 5: 変異登記 ** | 95〜120日目 | 名義変更（Mutation Khatian）発行、土地開発税納付（Dakhila）完了 | 郡副徴税官 (AC Land) |
重要な実務ポイント：Mutation（変異登記）の完了
Sub-Registry Officeでの売買登記（Kabala）を終えただけでは、行政上の納税義務者・公式台帳上の名義人は旧地主のまま残ります。所轄の** AC Land（Assistant Commissioner of Land） へ申請を行い、 自己名義の独立したMutation Khatian（変異台帳）**が発行され、最新年度のDakhila（地税受領証）を受領して初めて、第三者に対する完全な対抗要件が具備されます。
4. Asia Japan Groupによる法的リスク遮断の仕組み
Asia Japan Groupでは、先行して保有・管理する優良用地に対し、あらかじめ高等裁判所所属の法曹チームによる権利関係の事前精査（Pre-Audit）を完了させています。
- 境界杭のGPS測量データおよび衛星オルソ画像の完備。
- 周辺住民・共同相続人からの異議申し立てがないことを公的公示にて確認。
- 東京窓口とダッカ法務デスクによる完全な二言語契約書（日文・英文）の締結。
日本企業の皆様が安心して巨額の設備投資を実行できるよう、不透明な現地慣行を完全に排除した制度的ガバナンスを提供しています。